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板块价格战、黑马选手逆风翻盘......上半年广州楼市真相在这!
来源：搜狐焦点网    时间：2023-07-11 22:04:37

2023年已过半，各种年度盘点接踵而来。

据克而瑞数据显示，在政策、金融多重利好叠加释放下，广州楼市成交回升，上半年商品房成交规模达1969.77亿元，同比上涨5.7%。


(资料图片仅供参考)

数据来源：克而瑞

其中，根据广州中原研究发展院的2023年上半年十大热门成交板块数据显示，增城三大刚需板块占据前三甲，且均同比上升；老黄埔板块稳定发挥，依旧排名靠前；而令人意外的是，金洲-蕉门河板块，同比涨幅约113%，挤进前五。

热门板块是买家“用脚投票”的结果，从数据上显示出受欢迎的成果，那必然有其打动市场的“杀手锏”。

都说买房跟着热度走，接下来不妨一起看看上半年成交TOP5的板块情况。

永和板块 板块成交“TOP1”

成交2475套

增城永和板块对于自驾客去科学城或者天河智慧城等白领上班族一直很友好，与黄埔很近，一直被称为黄埔东、科学城东。

板块内拥有国家级经济开发区，吸引了汽车及新能源汽车、新一代信息技术、金融科技等一批优势企业品牌进驻。从这一点看，永和板块有后劲潜力。

另外，板块城市面貌新且配套成熟，商业上有悠方天地、钧明欢乐世界，教育上有开发区幼儿园、开发区第二幼儿园、开发区小学、开发区第二小学、清华万博实验学校、华商外语实验等。

不过，没有地铁（现仅有地铁23号线规划），算是其很明显的硬伤。

目前，板块整体货量充足，不缺乏开发多年的大盘，例如和合景誉山国际和金地两大项目，已为板块积攒了不少人气。同时也不乏近两年推出的新盘，如珠实和中建的项目等。

一手住宅货量较多，所以板块内卷严重。其中，上半年卖得最好的是金地半山风华，总计售出484套，在全市热销楼盘中排名TOP9，目前单价1万出头，据说总价90万即可上车，这也因此成为项目热销的秘诀之一。

在当下的市场，外围区域的好产品走低价策略，出货效果才比较明显！

朱村板块 流速快跑量大

成交1845套，同比上涨34%

多年来，朱村的变化是非常明显的。2014年-2015年鲜有楼盘在卖，房价仅8000+元/㎡。

凭借科教城+21号线等规划优势，吸引不少品牌房企抢滩进驻，包括保利、碧桂园、中海、国贸等头部房企，朱村也吸引了一批批刚需朋友前往置业。

|科教城效果图 图源：网络

经历了2016年-2017年的一轮普涨后，这里的房价涨至1.5万元+/㎡，并在2018年大市的向好和地铁21号线开通影响下，这里部分新盘的房价一度超过2.5万元/㎡。

不少在广州没有购房资格的年轻人，或者有投资意向的朋友，此时选择入市。

不过，目前该板块新房内卷已是相当严重，尤其是保利水木芳华以1.65万元/㎡开卖后，甚至部分单位以1.49万/㎡的价格售出，更是将其推上了舆论风口。

中奥明日公元618大促，推出5万起首付、最长360个月超长分期，很对刚需购房者胃口！

如今朱村板块在售的14主要新盘当中，仅有保利东湾的成交均价超过了2万元/㎡，其他大部分楼盘都低于2字头。房价基本已回调到了合理水平，于纯自住的刚需买家而言，是不错的。

新塘板块 成交1755套

“对头板块”供应减少，强势吸收客流

新塘凭借近市区的地理优势、不限购的开放性以及相对低洼的房价，吸引了很多在天河、黄埔等上班的购房者。

作为国家级战略TOD交通枢纽，新塘坐享湾区规划利好，交通规划及产业规划即将兑现：拥有5地铁+3高铁+2轻轨，将实现一小时内覆盖湾区内任一城市；国家级经济开发区在旁，千亿产能聚焦，牵头整个广州东进发展，使得新塘成为许多新广州人的热门之选。

上半年新塘重点项目让利吸客，广开渠道，成交表现较佳；另外，互为“对头板块”的黄埔知识城、香雪板块东部重点项目供应量减少且价格无优势，导致部分客户外溢到新塘。

比如烂尾又被盘活的晓风云著，不久前推出几套14350元/㎡的一口价房源，比其今年1.75万/㎡的成交均价低了约3000元/㎡。

如今新塘板块成交较多的项目有金茂万科都会四季、华润置地公园上城、香江天辰等，这些项目基本上都是大社区，生活设施齐全便利、自成一体。

而新塘TOD周边则不乏高品质标杆项目，如新世界广汇尊府、广州城投禧阅府等精品项目将拔高区域的居住体验。

老黄埔板块

成交1595套

老黄埔版块，区位优势明显，与珠江新城、金融城、琶洲形成珠江经济带，同时规划了琶鱼隧道，打通鱼珠和琶洲，形成一个经济闭环。

交通优势也是不容忽视。地铁5号线直达珠江新城，13号线一期也开通运营，未来还将汇集地铁7号线二期、地铁28号线、地铁37号线、广中珠澳线、广深第二高铁等多条线路。

“地段+产业+交通”结合，造就曾经一房难求的火爆场面。

目前老黄埔有万科城市之光、富颐华庭、臻珑府、星航、黄埔新城等7个新盘在售，主要分布在鱼珠、老区府、庙头和南岗等这几大片区。

老区府片区新盘均价5字头起，庙头片区均价稳站4字头，南岗片区以大盘为主力均价3万+，满足了刚需到改善不同阶段的需求。

今年上半年老黄埔板块由于缺乏全新盘入市，更多以旧盘存货为主，导致对比去年市场热度有所下降，成交排名亦下降，但板块成交量依旧可观，侧面可以看出来黄埔在楼市中的重磅地位！

金洲-蕉门河板块 成交黑马

成交1286套

“金洲—蕉门河板块”作为南沙区中心，又是区府所在地，是目前南沙配套最成熟的板块。

（万达广场 图片来源：搜狐焦点）

板块内已开通的4号线两站点—蕉门站、金洲站就在版块内，通过地铁可连接番禺-海珠-天河，未来15号线会串联起蕉门河中心区、明珠湾起步区、万顷沙报税港区块、龙穴北、南沙湾等重点发展区域，交通环境不断提升。

除此之外，板块内优质的教育资源是一大亮点，像南沙第一中学、华师第二附中、广外附小、执信中学南沙校区等广州市区叫得上名号的名校，都有设分校，轻松解决自家小孩的教育问题。

聚焦到板块内的新房，保利时光印象上半年以“内卷价”多次促销吸客，占区域成交主导，以一己之力带动板块成交冲进TOP5！

据悉，项目上半年来访客户超过7000台，成交总套数达461套，上榜热销楼盘TOP10，项目目前主推建面约70-115㎡三至四房户型，总价130万/套起！

目前板块内在售项目不多，主力盘除了保利还有星河东悦湾和中国铁建海语熙岸等项目，其周边配套相比保利时光印象要成熟，价格方面也相对较高，均价约3字头。

总的来说，当前广州市场分化严重，豪宅和刚需盘各走出独立行情！

中心区域豪宅成交强劲，CBD顶豪产品在二手市场上叱咤风云，多年来频频刷新广州房价天花板，而外围区域整体促销吸客，网红楼盘降价内卷也同样好出货，成为板块成交的主导！

分化已经显现，你觉得未来还会继续加剧吗？评论区告诉我！

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